Comprar um apartamento é uma das decisões financeiras mais relevantes na vida de qualquer pessoa. E, como toda decisão importante, ela começa muito antes da assinatura do contrato.

Começa no planejamento e, principalmente, na poupança.

Não é à toa que uma das dúvidas mais comuns entre quem está considerando dar esse passo é: quanto eu realmente preciso ter guardado? E a resposta envolve mais do que o valor da entrada. Afinal de contas, entender todos os custos envolvidos é o que transforma um plano vago em um caminho concreto.

O primeiro número: a entrada

Na maioria dos financiamentos imobiliários no Brasil, o valor financiado corresponde a até 80% do preço do imóvel — o que significa que a entrada mínima costuma ser de 20%. Mas, na prática, quanto maior a entrada, menores serão as parcelas mensais e o total pago em juros ao longo do contrato.

Exemplo prático: Para um apartamento de R$ 500.000, a entrada mínima estimada seria de R$ 100.000.

O restante (R$ 400.000) seria financiado. Vale lembrar que esse percentual pode variar conforme o banco, o perfil de crédito do(a) comprador(a) e o tipo de financiamento utilizado.

O financiamento: o que entender antes de assinar

O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) é o modelo mais utilizado para financiamentos residenciais no Brasil. Ele permite o uso do FGTS na entrada ou para amortizar o saldo devedor, e tem taxas reguladas.

Nesse sentido, os dois sistemas de amortização mais comuns são:

SAC (Sistema de Amortização Constante):

As parcelas começam altas e diminuem ao longo do tempo. Ou seja, o saldo devedor cai mais rápido.

PRICE (Tabela Price)

As parcelas fixas ao longo do contrato. Dessa forma, o saldo devedor cai mais devagar no início.

Diante disso, simular o financiamento em diferentes bancos antes de fechar é uma prática recomendada — já que as taxas de juros variam e o impacto no custo total pode ser expressivo.

Os custos extras: onde muita gente é pega de surpresa

Mas a entrada é só o começo.

Quando falamos em comprar um apartamento, existem despesas obrigatórias que precisam estar no orçamento e que, frequentemente, não são consideradas por quem está planejando a compra.

ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis

Cobrado pela prefeitura no momento da transferência do imóvel.

Em São Paulo, a alíquota é de 3% sobre o valor de avaliação do imóvel (ou sobre o valor venal, o que for maior). No exemplo do apartamento de R$ 500.000, o ITBI seria de aproximadamente R$ 15.000.

Registro em cartório

O registro da escritura ou do contrato de financiamento no Cartório de Registro de Imóveis é obrigatório para que a transferência seja reconhecida juridicamente. O custo varia conforme o valor do imóvel e o estado, mas em São Paulo costuma ficar entre 1% e 1,5% do valor do imóvel.

Escritura pública

Necessária quando a compra é feita à vista (sem financiamento bancário).

O custo também é tabelado e calculado sobre o valor do imóvel.

Avaliação bancária e outros custos de crédito

Por fim, quando há financiamento para comprar um apartamento, o banco realiza uma avaliação do imóvel. Esse custo é pago pelo(a) comprador(a) e varia conforme a instituição.

Resumindo: o que precisa caber no orçamento

Os valores acima são estimativas para fins educativos. As condições reais variam conforme o perfil de crédito, a instituição financeira e a negociação com o(a) vendedor(a). Consulte sempre um(a) especialista.

Como organizar as finanças para chegar lá

Saber o número-alvo é o ponto de partida. O segundo passo é construir um plano para chegar até ele.

1. Defina o valor do imóvel que você pretende comprar

Com base na sua renda total e familiar, estime a parcela mensal que realmente caberia no seu orçamento — a recomendação geral é que ela não ultrapasse 30% da renda bruta familiar.

2. Calcule o total que precisa ser poupado

Some a entrada + ITBI + cartório + uma reserva para imprevistos (em torno de 2% a 3% do valor do imóvel, para cobrir eventuais ajustes, pequenas reformas ou despesas de mudança).

3. Estabeleça um prazo realista

Divida o total pelo número de meses disponíveis. Isso define o valor mensal que precisa ser poupado para comprar o apartamento. Se o número parecer alto, reveja o prazo ou o valor-alvo do imóvel.

4. Separe a reserva de emergência antes

Antes de destinar recursos exclusivamente para a compra do imóvel, mantenha uma reserva de emergência (equivalente a 3 a 6 meses de despesas fixas) em aplicações de liquidez diária.

Isso evita que um imprevisto adie todo o planejamento.

5. Escolha onde guardar o dinheiro da entrada

Para quem tem prazo definido para a compra, aplicações com liquidez e baixo risco são as mais indicadas — como CDB com liquidez diária, Tesouro Selic ou fundos DI. Aplicações de maior risco podem comprometer o capital se a data de compra se aproximar em um momento de mercado adverso.

6. Acompanhe o FGTS

Se você é CLT, o saldo do FGTS pode ser utilizado para complementar a entrada ou reduzir o saldo financiado — desde que o imóvel e o(a) comprador(a) atendam às condições do SFH.

Vale verificar o saldo disponível e entender as regras de utilização.

O planejamento para comprar um apartamento

Comprar um apartamento não precisa ser um processo opaco ou confuso.

Quando as etapas estão claras — envolvendo, por exemplo, quanto guardar, para quê, em quanto tempo — a decisão deixa de ser uma abstração e se torna um caminho possível.

Na ix., entendemos que a jornada começa antes mesmo da visita ao decorado. Por isso, nossos empreendimentos — ix. Tatuapé, na Zona Leste, e ix. Santana, na Zona Norte — são desenvolvidos com atenção à transparência de informações e ao suporte ao longo de todo o processo de aquisição.

Se você está pensando em comprar um apartamento, pode ser um bom momento para conhecer as condições disponíveis e simular cenários. Acesse nosso site ou fale com nossa equipe.